空き家の3,000万円特別控除
被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋又はその敷地等を、平成28年４月１日から令和５年12月31日までの間に譲渡した場合に、一定の要件を満たすときは、その譲渡益から３千万円を上限に特別控除額を控除することができます。
１. 家屋の要件
売却した家屋について、下記の要件すべてを満たす必要があります。
- 昭和56年５月31日以前に建築されていること
- 区分所有建物登記されている建物でないこと
- 相続開始直前において、被相続人以外の居住者がいなかったこと
※老人ホームに入所していた場合等、入居直前の状況等で判断することがあります。
２. 譲渡の要件
被相続人居住用家屋又はその敷地等を譲渡するにあたって、その譲渡は、下記の要件すべてを満たす必要があります。
- 相続開始時から３年を経過する日の属する年の12月31日までに行われていること
- 売却代金が１億円以下であること
- さらに、下記①または②の場合に応じて、それぞれに掲げる要件を満たした譲渡であること
①被相続人の居住用家屋を取り壊さずに譲渡する場合
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- 譲渡する被相続人居住用家屋は、一定の耐震基準を満たしたものであることが必要となります。もし耐震基準を満たしていないのであれば、リフォーム等をして、耐震基準を満たすものにする必要があります。また、相続開始時から譲渡時まで、一定の貸し付けや居住の用などに供したことがあってはいけません。
②被相続人の居住用家屋を取り壊した後、その敷地等を譲渡する場合
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- 被相続人居住用家屋は、相続開始時から取り壊しの時まで、一定の貸し付けや居住の用などに供したことがあってはいけません。
- 被相続人居住用家屋の敷地等を、相続開始時から譲渡時まで、一定の貸し付けや居住の用などに供したことがあってはいけません。また、取り壊し時から譲渡時までの間に、一定の建物等の敷地の用に供すこともダメです。
３. 売買契約書に「土地建物の引き渡し後に建物を取り壊す」という特約がある場合
このような場合には、家屋を取り壊した後の譲渡にあたらないため、この特例の適用はありません。よって、特例の適用を受けるためには、あくまでも売主が譲渡前に取り壊しておくことが必要となります。
４. 売買契約後、引き渡し時までの間に家屋を取り壊した場合
被相続人居住用家屋又はその敷地等を「譲渡の日」は、原則としてその家屋又は敷地等を買主に引き渡した日ですが、売買契約の日をもって「譲渡の日」とすることもできます。
例えば、令和４年９月１日締結の売買契約書に、「令和４年11月30日に建物を取り壊し、令和５年１月31日に土地を引き渡す」と記載がある場合には、令和５年１月31日の引き渡しによる「譲渡の日」の前に取り壊しを行っているため、特例の適用を受けることができます。
ただし、令和４年９月１日の売買契約の日をもって「譲渡の日」として申告を行うケースでは、「譲渡の日」の後の11月30日に取り壊しを行ったことになり、特例の適用を受けることができなくなります。
５. 確定申告において必要となる書類など
確定申告書と併せて下記の書類を税務署に提出する必要があります。
- 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
- 被相続人居住用家屋の登記事項証明書等（家屋が昭和56年５月31日以前に建築されたこと、家屋が区分所有でないこと等を確認）
- 被相続人居住用家屋の売買契約書のコピー等（家屋や敷地の譲渡価格が１億円以下であることを確認）
- 被相続人居住用家屋等確認書（様式１－１又は１－２）
- 被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書(※)のコピー（家屋を譲渡する場合に限る。耐震性能を満たすことを確認）
※建築士や住宅性能評価機関等が発行する書類です。発行手続については耐震診断やリフォームを実施した建築士事務所等にお問い合わせください。
01/27/2023
